某工业建设项目纠纷中，承包人与发包人因工程款支付与质量问题相互起诉。法院判决发包人支付工程款，并确认承包人对部分承建装置享有建设工程价款优先受偿权；同时在判决说理部分指出，承包人对部分工程质量负有修复义务。

判决生效后，发包人未履行付款义务，承包人随即申请强制执行。执行法院以案涉工程“不宜折价、拍卖”^[1]为由，裁定终结本次执行。与此同时，发包人另案起诉，向承包人主张工程质量修复费用及预期利润损失。

至此，承包人陷入双重困境：一方面，其经司法确认的优先受偿权，因“不宜处置”而被悬置，无法通过执行程序转化为实际清偿；另一方面，其自身却因另案被追索，可能面临新的给付义务。

上述情形并非个案偶发，而是具有相当的普遍性。究其根源，地方法院对工业建设项目的执行普遍持保守立场，“不宜处置”已成为终结本次执行程序的惯用理由。诚然，工业项目变现难度大确属客观限制，但即便标的物具备处置条件，法院亦常因地方保护主义、社会稳定考量等案外因素的掣肘而裹足不前，致使执行程序空转，优先受偿权成为一纸空文。

权利无法行使，义务无端扩大，进一步反衬了工业项目优先受偿权在实践中易于沦为“纸面权利”的尴尬现实，此类局面若不加以改善，司法裁判的公信力必然受到影响。

1. 制度功能

建设工程价款优先受偿权制度在我国的确立，有着特定的社会背景与立法意图，该项权利最早规定于1999年《合同法》第286条，后被《民法典》第八百零七条所沿用。鉴于《民法典》立法技术的概括性，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建设工程施工合同解释一》）采用八个条文对优先受偿权的相关问题作出了延伸阐释和说明。

从功能来看，建设工程价款优先受偿权制度在规范建筑市场秩序、保障承包人及相关建筑工人的合法权益、推动建筑行业健康发展等方面，具有积极意义。

2. 权利性质

关于建设工程价款优先受偿权的法律性质，有留置权、法定抵押权、优先权、法定担保物权等观点。本文无意对以上观点进行辨析和讨论；但从实务运用角度，可以基本确定：建设工程价款优先受偿权同时指向工程价款债权和优先权（前者为债权，后者为物权），并优先于基于建设工程而产生的各类担保物权。

3. 制度适用场景

值得注意的是，与《建筑法》的制度构建主要围绕房屋建筑活动展开相似，建设工程价款优先受偿权的规则体系，亦主要在处理以房屋建筑活动（尤其是商品房开发项目）的纠纷中逐步形成与完善。因此，相关制度的预设适用场景也更适用于房屋建筑项目。

然而，以工厂、生产线、工业装置等为代表的工业项目，在资产属性、价值形态和所涉利益方面与房屋建筑项目存在差异，这也导致工业项目在适用房屋建筑项目相关制度时存在水土不服的问题。

笔者注意到，全国人大代表周鸿曾在2025年全国两会提案中指出“非房产建筑类的道路、桥梁、工业装置、工艺设备等非常产类建筑工程，受工程的社会公益性、项目整体性和专业工程分包施工的施工合同范围影响，难以单独对所施工标的物行使拍卖和折价受偿权，导致难以受到优先受偿权的保护……”，并建议“在破产案件中公平合理地保护建安施工企业的工程款法定优先受偿权”^[2]。 

尽管周鸿代表的建议聚焦于破产程序中的建设工程价款优先受偿权保护，但也可以折射出，在非破产的普通诉讼、执行环节，因工业项目标的物无法单独变现而致优先受偿权落空的现象已非个别，亟须一并回应。

1. 权利边界

基于相关法律、司法解释的明确规定，建设工程价款优先受偿权的行使受限于以下边界条件：

（1）行使权力的期限：《建设工程施工合同解释一》第四十一条将行使优先受偿权的期限明确限定为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算，此期间为除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断或延长的规定。

（2）工程质量合格：《建设工程施工合同解释一》第三十八条、第三十九条将工程质量合格作为行使优先受偿权的前提条件。但是，此处所称工程质量合格并非工程竣工验收，也与施工合同是否有效无关。实务中，承包人仅需对工程质量合格进行初步举证，发包人若主张工程质量不合格，应负举证责任；同时，若工程仅存在可修复的质量瑕疵，亦不影响优先受偿权的行使。

（3）优先受偿范围：《建设工程施工合同解释一》第四十条将优先受偿范围限定在建设工程价款范围之外，并且排除了利息、违约金、损害赔偿金等损失主张。

2. 权利行使的特定情形

即使优先受偿权成立，其在执行程序中也将面临与其它权利的适用及冲突问题，主要涉及：

（1）实际施工人情形：关于实际施工人是否享有优先受偿权，各级法院尚未形成裁判共识，即便是最高人民法院的同时期案件也无统一标准：（2019）最高法民再258号判决认为“优先受偿权法定主体限于施工合同承包人”，（2019）最高法民申6085号判决认为“可以对承包人概念进行实质穿透”，而地方法院的司法实践差异则更为显著，法官需要结合个案情况进行分析讨论、利弊权衡。

在规范层面，相关司法解释亦未对此予以明确。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）（征求意见稿）》（以下简称《建设工程施工合同解释二征求意见稿》）在讨论过程中并未纳入相应条款。

理论层面，有学者主张应当以实际施工人与承包人所签署的合同是否有效来认定其是否享有优先受偿权^[3]，然而该观点尚未形成通说，也未在司法实践中被普遍采纳。

（2）债权转让情形：关于优先受偿权是否可以转让，在司法实践中同样存在一定的争议^[4]，支持优先权可以转让的裁判主要认为“建设工程价款优先受偿权所设立的立法本意系解决拖欠工程款问题，对该债权的保护，不应因债权主体的改变而改变，而允许受让人享有该优先受偿权，有利于原债权人获得合理的、充足的债权转让对价”，如（2021）最高法民终958号、（2021）最高法民再18号判决；反对优先权可以转让的裁判则认为“建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，行使主体应限定为与发包人形成建设工程施工合同关系的承包人”，如（2019）最高法民申3350号、（2023）最高法民申3328号。

对此，《建设工程施工合同解释二征求意见稿》第二十条以“方案一、方案二”的体例，就建设工程价款优先受偿权转让事宜提出了两个完全对立的条文方案，也反映出最高审判机关对此问题尚未形成统一意见。

（3）“房地一体”情形：关于优先受偿权效力是否及于工程所占土地使用权，该问题在法院审理环节争议较小，普遍认为承包人建设工程价款优先受偿权效力仅及于地上建筑，不包括占用范围内的土地使用权^[5]。

但在法院强制执行中，根据“房地一体”原则，工程及土地往往需要整体进行评估、拍卖、处置。此时，如果仍将工程与土地“一刀切”，则优先受偿权往往难以实现，因此实操中存在“分别保护、分别受偿”的处置方式，甚至一并处置的方式：前者将处置环节与分配环节加以区分，如（2019）最高法执监470号案中，法院认为“拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿”；后者实质突破了工程价款优先受偿权不及于土地的原则，对承包人的权益进行倾斜保护，如上海二中院在（2019）沪02执异5号案中，法院认为“在建工程是在建设用地使用权上所建造，不能脱离建设用地而独立存在，故在建工程价款优先受偿权的范围包括在建工程和其所占用土地的使用权”。

（4）商品房消费者超级优先权情形：在建设工程价款优先受偿权的实现路径上，商品房消费者基于生存居住权所享有的优先保护，构成了一项效力更强的超级优先权。

2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》对此作出了明确规定，其核心要义在于：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持；在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院亦应当予以支持。

（5）债务人破产情形：发包人进入破产程序的，建设工程价款优先受偿权的行使需受破产法集体清偿规则的特殊约束。

就破产财产分配的具体顺位，《企业破产法》及其司法解释未作直接规定，而司法实践已通过个案裁量形成倾向性意见。参考（2023）闽0481破3号、（2016）湘0626破1号等裁判的处理思路，可以认为，基于建设工程价款优先受偿权优先于抵押权的法定效力，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三条确立的担保物权优先于破产费用的规则，通过“举轻以明重”的法律解释方法，应认定建设工程价款优先受偿权在破产程序中，不仅优先于普通债权与抵押权，亦优先于破产费用、共益债务、职工债权及税收债权。

3. 权利行使的例外情况

建设工程价款优先受偿权的实现，受一项根本性法律例外约束，即《民法典》第八百零七条规定的“根据建设工程的性质不宜折价、拍卖”。该例外直接决定优先受偿权的权利客体是否具备司法强制处置的可行性，亦是优先权从裁判确认转化为实际清偿的关键程序节点。但现行法律及司法解释未对“不宜折价、拍卖”的具体情形作出系统性界定，缺乏统一适用标准，导致司法实践中裁判尺度宽严不一；尤其在涉及非标准化、复杂性建设工程时，该条款更存在被扩大化解释的倾向。

结合司法实践与裁判规则，此类例外情形可按工程属性、物理状态、法律状态三类予以界定，具体如下：

（1）基于工程属性的排除：此类情形的核心是建设工程因涉及社会公共利益，或存在违章建筑等根本性法律瑕疵，丧失合法流转的法律基础，故被认定为不宜折价、拍卖。

公益性建设工程：司法实践中普遍认为，对于使用性质上存在公用性、公益性、公共性的建设工程项目，例如学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体所有的建设工程，路桥隧道、绿化、市政工程、安置房、公租房等社会公益设施等，以及国家机关已投入使用的办公用房或军事建筑，属于“不宜折价、拍卖”工程，其法理基础在于对该类设施的司法强制处置，将损害不特定多数人的社会公共利益，最高人民法院在相关判例中亦对此持明确肯定立场。

此外，部分地方法院曾对相关问题加以解释，例如四川省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第三十九条明确规定：“具有下列情形之一，承包人、实际施工人请求工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，不予支持：（二）建设工程属于为公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施；（三）建设工程属于国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑”。

但需注意的是，若该类公益设施已实际变更公益用途，如学校停办、项目转型，则“不宜折价、拍卖”的前提要件归于消灭，承包人可就该工程的转让价款主张优先受偿权。

违章建筑：因建设工程涉及公共安全，需严格遵循资质和质量要求^[6]，故对于未取得建设工程规划许可证等合法审批手续的建设工程，其建设行为因违反法律强制性规定，司法实践中一般认为无法形成合法物权，亦不能进入市场流通领域。

（2023）甘民终109号判决认为“本案中，案涉工程属于在建工程，亦未取得建设工程施工许可证，且工程尚未完工、尚未验收，案涉工程的性质不宜折价、拍卖，故对甘某主张其对案涉工程在评估拍卖后享有建设工程价款优先受偿权的请求不予支持”，该裁判认定的核心逻辑在于，建设工程价款优先受偿权的立法初衷是保护承包人基于合法建设行为形成的财产增值，而非对违法建设行为所产生的不当权益予以保护。

（2）基于工程法律状态的排除：建设工程价款优先受偿权在性质上属于针对发包人责任财产的法定担保权益，若发包人对案涉建设工程不享有合法处分权，则该工程本质上不具备成为发包人责任财产的基础条件，自然无法成为优先受偿权的行使客体。

该类情形的典型表现为建设工程归第三人所有，例如委托代建模式中的建设单位、融资租赁模式中的出租人、PPP项目中的特许经营权授予单位作为工程所有权人时，因发包人并非案涉工程的适格所有权人，承包人无权就他人所有的财产主张建设工程价款优先受偿权。最高人民法院（2018）民终59号判决书明确认为，“该项目的所有权不属于发包人”是认定工程不宜折价、拍卖的正当合法理由。

（3）基于工程物理状态的排除：当建设工程在物理形态或使用功能上，客观上无法独立于整体项目被折价、拍卖，其单独处置的可行性将受到根本性否定，此类工程通常被认定为不宜折价、拍卖。

（2019）最高法民申718号判决认为“本案所涉及的建设工程为通风与空调工程，该工程属于单位工程项下的分部工程。该分部工程无法独立存在且在分割后影响主建筑使用功能，故该分部工程应当认定为不宜折价、拍卖的工程，承包人对该工程的工程款不享有单独的优先受偿权”。

但需注意的是，此类认定仅源于个案判例，既无司法解释或地方法院规范性文件作为支撑，典型指导意义有限；且个案中往往并非基于单一事由，即对承包人不享有优先受偿权作出认定，其普适性仍有待商榷。

前述关于建设工程价款优先受偿权的一般性权利边界、行使规则及例外情形，同样适用于工业项目。同时，由于工业项目在资产属性、价值形态及所涉利益关系方面的特殊性，其在权利实现过程中面临更为复杂的现实制约，使得该项法定优先权的实际效能面临更多困境。

1. “不宜折价、拍卖”的扩大化适用倾向

在工业项目执行实务中，《民法典》第八百零七条规定的“不宜折价、拍卖”例外情形，存在被作扩大解释的倾向。部分裁判未严格区分工程的法律处置属性与经济变现难度，将工业资产因市场受众特定、流通性较弱而可能产生的评估复杂、变现周期长或流拍风险高等经济现实，直接类推认定为法律意义上的“不宜处置”。此种判断方式，若未经过规范的评估、拍卖程序予以检验，可能不当简化司法审查义务，一定程度上限制了优先受偿权的实现程序启动。

2. 地方利益考量的影响因素

大型工业项目常与地方经济发展、产业规划及就业保障密切相关。当此类项目进入执行程序时，地方政府基于维护区域经济稳定、保障生产要素连续性的政策目标，可能更倾向于通过行政协调、债务重组等非司法途径化解纠纷。此种外部环境因素，客观上可能使司法机关在执行策略上更为审慎，或在程序推进中面临无形的压力，导致执行周期延长或处置方式趋于保守，进而影响优先受偿权实现的效率。

3. 工业项目承包人的结构性压力

工业项目的承包人，特别是作为行业中坚力量的中央企业及其他国有大型建筑企业，正面临建设工程价款优先受偿权难以实现的现实困境，并承受着由此衍生的独特结构性压力。与此同时，这些企业还面临来自下游分包商、供应商的清偿诉求，以及集团内部严格的绩效考核要求，在多重压力交织下，往往被迫成为工程款债务风险链条中的实际兜底方。这种权利与义务的严重失衡，不仅直接损害了大型国有建筑企业的合法权益，从长远来看，亦可能对建筑行业的整体可持续发展产生深远的负面影响。

工业项目建设工程价款优先受偿权的实现困境，是法律规则与复杂现实碰撞的集中体现。为推动该项法定权利从“纸面”走向“现实”，需在现行法律框架内，针对其核心障碍进行系统性的规则调适与程序优化。

1.应当弱化执行阶段的重复审查

审判程序的核心在于确认权利，而执行程序的核心在于实现权利。对于已获生效判决确认的优先受偿权，其权利的有效性及所附着的特定工程范围已由审判机关作出终局判断（包括对于是否属于“不宜折价、拍卖”情形的判断）。因此，在执行阶段，法院的职责重心应从“能否处置”的实体再判断，转向“如何处置”的程序推进，而不应再次重复审查，既损害司法公信力，也架空优先权制度。

对于审判阶段已确认权利的工业项目资产，尤其是有的判决判项所规定的优先受偿权标的已经十分具体，届时执行程序应推定其具备处置可行性，并应首先依法启动评估、拍卖等处置程序，而非基于对变现难度的预判而径行终结执行。

2.应当严格解释“不宜折价、拍卖”情形的适用

《民法典》第八百零七条中的“不宜折价、拍卖”是优先受偿权的根本例外，其适用必须严格遵循立法原意。前文已有分析，该条款旨在排除对涉及公共利益或法律禁止流通财产的强制执行，而非为市场变现设置普遍障碍。

当前在工业项目执行中，存在将“市场受众窄、流拍风险高”等经济性困难，简单等同于法律上“不宜处置”的倾向。这实质上是对例外条款的泛化解释。判断工业项目是否“不宜”，应严格限定于其是否属于法定的公益设施、违法建筑，或其物理功能是否确属绝对不可分割。

在具体实践中，部分工业设备、专用装置虽属于整体生产线的一环，但在物理上可独立分离，功能上具备相对完整性，且其市场价值能够通过评估予以确定。然而，在执行程序中，“不宜折价、拍卖”的适用有时呈现绝对化倾向，即以该设备属于生产系统组成部分、单独处置将影响整体经济效益为由，一概否定其可执行性。必须指出，若仅因“缺少某一环节即影响整体经济性”便认定其“不宜”，则绝大多数工业项目中的设备与装置都将丧失被单独处置的可能，这实质上意味着工业领域的建设工程价款优先受偿权将在绝大多数情况下无法实现，显然不符合该制度的设立目的，亦不合理。

3. 应当排除停产停业项目的“不宜折价、拍卖”情形

在项目已长期停产停业的特定情形下，司法政策应予以特别考量。此时，以“维护生产经营”、“保障地方就业与税收”为由阻碍执行的社会经济基础已大为弱化甚至不复存在。若项目陷入僵局，发包人无力盘活，又不允许对具备相对独立性的资产进行处置，将导致资产价值持续贬损，最终损害所有债权人利益。

因此，对于已停产停业的工业项目，法院在审查“不宜折价、拍卖”时，应秉持更为务实、高效的态度，应当从司法解释层面彻底排除停产停业项目的“不宜折价、拍卖”情形。

进而，对于能够相对独立处置且能实现部分清偿价值的资产，应积极探索分割处置、整体拍卖后按价值比例清偿等方案，避免资产在无限期的搁置中沦为废品，从而在事实上维护债权人，尤其是享有法定优先权的承包人的合法权益。

4．应当允许当事人合意不属于“不宜折价、拍卖”的情形

在成文法规则存在模糊地带时，当事人的意思自治可成为重要的补充与指引。应当允许发承包双方在施工合同中，就未来优先受偿权的实现机制作出前瞻性安排，有助于提升权利实现的可预期性。

此类约定可包括特定资产的处置预案、价值评估方法的优先选择、整体资产中工程价值的分割计算原则等。只要不违反法律强制性规定，该等合意在执行程序中可为法院审查和确定具体方案提供重要参考。通过当事人的自主安排，能够有效弥补概括性法律规则的不足，增强执行的可操作性，为优先权的实现提供更灵活的契约路径。

5．应当探索适应工业资产特性的执行规则

为实现工业项目优先受偿权，除理念与规则调整外，还需探索建立与之配套的专业化执行机制。这包括推动形成适应工业资产特性的价值评估与分割指引，培育或引入具备工业资产处置经验的专业辅助机构，以及建立工业资产处置的信息共享平台与投资人数据库，等。

通过完善配套机制，可以降低法院处理复杂工业资产案件的专业障碍与畏难情绪，提升处置效率和变现成功率，从操作层面为优先受偿权的最终实现提供坚实支撑。

工业项目建设工程价款优先受偿权在实践中面临的困境，主要源于法律规则的概括性与工业资产的特殊性之间的偏离，以及司法执行中“不宜折价、拍卖”这一例外条款的泛化适用。

解决问题的关键在于，在严格遵循立法原意的基础上，通过明晰裁判标准、优化执行程序、探索适应工业资产特点的处置方式，逐步弥合权利确认与权利实现之间的差距。期待司法实践与理论探讨能够共同推动该领域规则的进一步细化与完善。

[1] 《民法典》第八百零七条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

[2]《全国人大代表周鸿：完善破产案件中工程款优先受偿权》，载《岳阳日报》（2025年3月6日）。

[3] 崔建远，《论建设工程价款优先受偿权》，载《法商研究》2022年第6期。

[4] 姚多生、苏建军，《“专”“从”之争：论建设工程价款优先受偿权之可转让性》，载《法治文化》2025年第1卷。

[5] 最高人民法院《民事审判实务问答》：“建设用地是建设工程的一个载体，但是承包人对在建用地本身没有任何的投入，或者说承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上。从这个角度来讲，建设用地使用权不应该作为建设工程价款优先受偿权的客体。

[6] 杨劭禹，《建设工程价款优先受偿权：定性、实现及规则适用》，载《判解研究》2024年第2辑。